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[형사부동산 전문변호사 강민구의 사건분석] 주택임대차와 제소전 화해조서
Q. 부동산 임차기간이 만료되기 한 달 전, 집주인 A씨가 세입자 B씨에게 “부동산에 집을 내놓겠다”고 예고했습니다. 그러자 B씨는 “7개월이 지나면 이사를 갈 수 있다”면서 “일단 임대차계약을 1년만 연장하고 7개월 후에 집이 팔리면 바로 집을 비워주겠다”고 간청했습니다. A씨는 B씨의 사정이 딱해 보여 그의 부탁대로 1년짜리 임대차계약서를 썼습니다. 여기에 ‘7개월 후에는 언제든 집을 비워준다’는 특약을 달았죠. 실제로 7개월 뒤 A씨의 집이 팔렸고, 그는 약속대로 B씨에게 집을 비워달라고 요구했습니다. 그러자 B씨는 갑자기 태도를 바꿔 “임대차계약은 자동으로 2년 갱신됐으니 집은 못 비워준다”고 버텼습니다. 누구의 말이 맞는 걸까요?
A. B씨 말이 맞다.
임대차계약 당사자끼리 특약으로 ‘임대기간 1년 단축’을 조건으로 달고, 집이 팔리면 그 전이라도 집을 비워주기로 약속했다 해도, 이는 모두 임차인에게 불리한 특약이다. 이러한 특약은 주택임대차보호법에 따라 효력이 없다. 또 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 계약 기간을 2년으로 본다. 다만 기간을 2년 미만으로 정한 경우, 임차인은 그 기간이 유효하다고 주장할 수 있다. 결국 위 사건에서 세입자 B씨는 주택임대차보호법에 따라 계약 내용과 상관없이 2년까지 임대차 보장을 받을 수 있다. 왜냐하면 ‘임대차계약 1년 단축’과 ‘7개월 이후 집이 팔리면 집을 비워준다’는 특약은 세입자에게 불리한 내용으로, 모두 무효 처리되기 때문이다. 반면 B씨는 특약 내용을 자신에게 유리한 쪽으로 주장할 수는 있다. 즉 B씨가 원래 약속대로 7개월 뒤 집을 나가겠다고 주장할 경우, A씨는 B씨에게 임차보증금을 반환해야 한다. 그럼 임대인의 입장에서 이처럼 세입자의 변심으로 인한 손해를 예방할 방법은 없을까? 있다. ‘제소전(前) 화해조서’를 쓰면 된다. 말 그대로 소송을 제기하기 전에 당사자끼리 화해가 이뤄졌음을 입증하는 공문서다. 법적 분쟁이 일어나기 전에 임대인과 세입자가 ‘분쟁 발생 시 이러이러한 내용으로 처리한다’는 내용을 조서에 담으면, 별도 소송 없이 그 내용대로 바로 집행할 수 있다. 제소전 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 지닌다. 즉 조서 내용이 주택임대차보호법에서 요구하는 내용과 다르다고 해도 따라야만 한다. 한편 임대차계약 기간이 끝날 때쯤 임대인이 계약 종료 1달 이전에 “계약을 해지하겠다”는 의사 표시를 하지 않으면 계약은 같은 조건으로 2년간 자동 연장된다. 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 부른다.
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